Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026

Что такое имущественный вычет и кому он положен

Имущественный налоговый вычет — это сумма, на которую уменьшается ваш облагаемый доход. На практике это работает как возврат: вы покупаете жильё, а государство отдаёт обратно часть НДФЛ, который вы уже заплатили с зарплаты или другого дохода.

Право на вычет есть у налогового резидента РФ — человека, который провёл в стране не менее 183 дней за 12 месяцев и платит НДФЛ. Самозанятые без зарплатного дохода и неработающие пенсионеры по умолчанию вычет не получают, потому что возвращать нечего: налог с них не удерживался. Вычет даётся при покупке квартиры, комнаты, дома, доли, а также при строительстве и на проценты по целевому кредиту на жильё.

Важная деталь для покупателей первички: по новостройке право на вычет возникает не в момент оплаты по договору долевого участия, а после подписания акта приёма-передачи. Поэтому грамотная приёмка квартиры важна ещё и с налоговой стороны — без подписанного акта заявить возврат не получится.

Сколько можно вернуть в 2026 году

Лимиты в 2026 году прежние, и менять их в этом году не планируют. Есть два независимых вычета.

• Основной — за стоимость жилья. Лимит базы 2 млн рублей. При ставке НДФЛ 13% к возврату до 260 000 рублей. Если квартира дешевле 2 млн, вычет считается от фактической цены.
• Процентный — за переплату по ипотеке. Лимит базы 3 млн рублей. При ставке 13% к возврату до 390 000 рублей. Считаются только фактически уплаченные банку проценты, а не тело кредита.

Итого по одной квартире, купленной в ипотеку, один человек может вернуть до 650 000 рублей. А поскольку вычет даётся каждому собственнику отдельно, супруги по совместно купленной квартире возвращают до 1,3 млн рублей на двоих — даже если жильё оформлено на одного из них.

В премиальном сегменте, где цена лота заметно выше 2 млн, вы упираетесь в лимит почти всегда. Поэтому при выборе квартиры в проектах уровня Бадаевского или Luzhniki Collection вычет — это не «может быть», а гарантированные сотни тысяч рублей, которые стоит заранее заложить в расчёт сделки.

Как прогрессивный НДФЛ меняет сумму возврата

С 2025 года в России действует пятиступенчатая шкала НДФЛ, и в 2026 году пороги и ставки сохранились. Возврат считается по той ставке, по которой вы реально платили налог, поэтому при высоком доходе вернуть можно больше прежних 260 000 рублей.

• доход до 2,4 млн рублей в год — ставка 13%;
• от 2,4 до 5 млн — 15%;
• от 5 до 20 млн — 18%;
• от 20 до 50 млн — 20%;
• свыше 50 млн — 22%.

Лимиты базы при этом не растут: основа по-прежнему 2 и 3 млн рублей. Но умножается она на вашу ставку. Например, при доходе, облагаемом по 22%, основной вычет даёт до 440 000 рублей, а процентный — до 660 000 рублей. Повышенная ставка применяется только к части дохода сверх порога, поэтому реальная средняя ставка обычно ниже верхней — точную сумму проще считать по конкретной декларации, а не по «максимуму из новостей».

Три способа оформить вычет

Получить возврат можно тремя путями, и они отличаются скоростью и количеством бумаг.

1. Через работодателя. Подаёте в налоговую заявление, получаете уведомление о праве на вычет и передаёте его в бухгалтерию. После этого с вашей зарплаты перестают удерживать НДФЛ — деньги возвращаются ежемесячными прибавками, не дожидаясь конца года.
2. Через декларацию 3-НДФЛ. По итогам года подаёте декларацию в личном кабинете на сайте ФНС, прикладываете договор, акт, платёжки и справку о доходах. Налоговая проверяет до трёх месяцев и возвращает деньги одной суммой на счёт.
3. В упрощённом порядке. Банк и налоговая обмениваются данными сами: в личном кабинете появляется предзаполненное заявление, вам остаётся его подписать. Декларация и сбор справок не нужны — это самый быстрый вариант.

Подать на возврат за прошедший год можно начиная со следующего календарного года, а вернуть НДФЛ разрешается за три предыдущих года сразу. Если за один год сумма налога меньше вычета, остаток автоматически переносится на следующие годы, пока вы не выберете весь лимит.

Перенос остатка и частые ошибки

Главная развилка касается переноса между объектами. Остаток основного вычета переносится: если на первой квартире вы использовали не все 2 млн рублей, недобор разрешено добрать при покупке следующего жилья. А вот вычет по процентам по ипотеке даётся один раз и только по одному объекту — перенести его на другую квартиру нельзя. Поэтому процентный вычет логично «привязывать» к самой дорогой ипотеке.

Где чаще всего теряют деньги:

• заявляют процентный вычет по первой же небольшой ипотеке, хотя выгоднее приберечь его под крупную сделку;
• при покупке в браке оформляют вычет только на одного супруга и теряют вторые 2 млн базы;
• забывают, что материнский капитал и субсидии из суммы вычета исключаются — на них возврат не положен;
• пытаются получить вычет по сделке между близкими родственниками, где он прямо запрещён.

Эти нюансы тесно связаны с тем, как структурирована сама сделка: вид ипотечной программы, оформление долей, использование материнского капитала. Поэтому о вычете стоит думать не после покупки, а на этапе выбора квартиры и условий — особенно если вы берёте семейную ипотеку или комбинируете её с рыночной ставкой.

Что изменится с 2027 года

В работе находится законопроект, который может увеличить лимиты вычета в несколько раз. Обсуждается рост базы по основному вычету ориентировочно до 4 раз, но даже если закон примут, новые правила планируют применять к правоотношениям, возникшим с 1 января 2027 года. Для квартир, купленных в 2026-м, действуют текущие лимиты — 2 и 3 млн рублей. Закладывать в расчёт ещё не принятые цифры не стоит: ориентируйтесь на действующие нормы, а повышение учитывайте как приятную возможность на будущее.

Читать дальше