Сколько нужно: минимум 20% по льготным программам
В 2026 году вилка по первоначальному взносу широкая — от 10 до 50% в зависимости от банка и типа жилья. Но для покупателя новостройки ориентир один: по льготным программам с господдержкой — семейной, IT-ипотеке, дальневосточной — минимальный взнос составляет 20% стоимости квартиры. Крупные банки фактически держат планку около 20,1%, чтобы покупатель внёс собственные средства, а не закрыл весь взнос субсидией или маткапиталом.
По рыночной ипотеке без господдержки требования жёстче: чаще просят от 20 до 30%, а на отдельных программах — больше. На вторичное жильё взнос обычно выше, чем на новостройку, поэтому первичный рынок остаётся самым доступным входом по деньгам на руках.
Чтобы перевести проценты в рубли: квартира за 15 млн рублей при пороге 20% потребует 3 млн рублей собственных средств, остальные 12 млн закроет кредит. При взносе 30% это уже 4,5 млн. Разница в полтора миллиона определяется не ценой квартиры, а выбранной программой и банком.
Почему банку важен ваш взнос
Первоначальный взнос — это не формальность, а показатель платёжеспособности. Деньги, которые вы накопили сами, доказывают банку, что вы умеете обращаться с финансами и не уйдёте в просрочку при первом сбое. Одновременно взнос снижает риск самого банка: если заёмщик перестанет платить, проданная квартира с большей вероятностью покроет остаток долга.
Отсюда прямое следствие: чем больше взнос, тем мягче условия. Взнос от 30–50% часто открывает сниженную ставку по рыночным программам и заметно повышает вероятность одобрения. По льготным программам ставка фиксирована законом — семейная ипотека идёт под 6% — но и здесь больший взнос работает на вас: тело кредита меньше, переплата за весь срок ниже, ежемесячный платёж комфортнее.
Что засчитывается за первоначальный взнос
Распространённое заблуждение — что взнос обязательно копят годами наличными. На практике источников несколько, и часть из них не требует свободных денег прямо сейчас.
- Собственные накопления. Базовый и самый чистый вариант. Банк попросит подтвердить происхождение средств — выписку со счёта или вклада.
- Материнский капитал. Засчитывается как часть взноса или полностью, в том числе по семейной ипотеке. Часть банков просит добавить минимум собственных денег, например 10%. Подробнее — в материале про материнский капитал на покупку квартиры.
- Рассрочка от застройщика. На первичном рынке старт бывает от 5–10%, остаток вносят частями до сдачи дома. Это способ выиграть время и накопить полноценный взнос к выходу на ипотеку — детали в гайде про рассрочку от застройщика.
- Продажа имеющегося жилья. Деньги от продажи старой квартиры закрывают взнос целиком или большую его часть. Здесь важно синхронизировать сроки сделок.
Потребительский кредит на взнос технически возможен, но это худший сценарий: банк видит закредитованность и режет одобрение, а две выплаты одновременно бьют по бюджету. К нему прибегают в крайнем случае.
Как накопить взнос быстрее
Если своих денег пока не хватает, работают два честных рычага. Первый — рассрочка на старте проекта: вы фиксируете цену на ранней стадии стройки, вносите 5–10% и доплачиваете по графику, пока копите остаток. Второй — выбор квартиры под конкретную программу: лот, который проходит по семейной ипотеке, требует на руках меньше, чем тот же бюджет по рыночной ставке.
Имеет смысл считать не «среднюю ставку из новостей», а конкретную квартиру под конкретную программу. Иногда сдвиг бюджета на 1–2 млн рублей переводит сделку из рыночной ипотеки в льготную и снижает требуемый взнос. О том, как устроены сами программы на первичке, мы писали в разборе ипотеки на новостройку в 2026 году.
Где взнос меньше: примеры на первичном рынке
На первичном рынке Москвы есть проекты, где застройщик даёт рассрочку с низким стартом и параллельно действует семейная ипотека от 20%. Это сочетание позволяет войти в сделку с меньшей суммой на руках, чем кажется по прайсу.
Например, башни ЖК Дом Дау в Москва-Сити и масштабный ЖК Primavera на северо-западе работают с льготными программами и рассрочкой. В семейном формате интересен ЖК Lifetime. По каждому проекту мы считаем взнос и платёж под вашу программу заранее — до того, как вы поедете в офис продаж.
Посчитаем взнос под вашу квартиру
Частное бюро nōmo работает по прямым договорам с застройщиками: цена как в офисе продаж, услуги для вас бесплатны. Подберём лот под программу с минимальным взносом и посчитаем платёж заранее. Ответ в течение 15 минут.
Частые вопросы
Сколько нужно денег для первоначального взноса в 2026 году?
По льготным программам, включая семейную и IT-ипотеку, минимум — 20% стоимости квартиры. По рыночной ипотеке банки чаще требуют от 20 до 30%. На квартиру за 15 млн рублей это 3 млн рублей собственных средств при пороге 20%.
Можно ли оплатить взнос материнским капиталом?
Да, маткапитал засчитывается как часть или весь взнос по большинству программ, включая семейную ипотеку. Часть банков просит добавить минимум собственных средств, например 10%.
Как взнос влияет на ставку?
Чем больше взнос, тем ниже риск для банка и мягче условия. Взнос от 30–50% часто даёт сниженную ставку и более высокую вероятность одобрения. По льготным программам ставка фиксирована, но больший взнос всё равно уменьшает переплату.
Можно ли купить квартиру без первоначального взноса?
Прямые программы с нулевым взносом почти исчезли, а оставшиеся идут по ставке около 30% годовых. На первичке альтернатива — рассрочка от застройщика со стартом 5–10%, которая даёт время накопить полноценный взнос.